پایگاه خبری عصری نو گزارش میدهد:
در سال ۱۴۰۳، بازار مسکن ایران در جدال با رقبای قدرتمند خود یعنی بازار ارز، طلا و حتی تورم عمومی، عملکردی ناامیدکننده از خود بر جای گذاشت. بر پایه دادههای آماری، میزان رشد قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در شهر تهران طی این سال تنها ۲۴ درصد بود؛ عددی بهمراتب کمتر از افزایش ۱۴۶ درصدی قیمت طلا، ۶۰ درصدی قیمت ارز و ۳۲ درصدی تورم رسمی.
قیمت پیشنهادی هر متر مربع مسکن در تهران تا پایان اسفند ۱۴۰۳ به ۱۱۴ میلیون تومان رسید. این رقم در آغاز سال ۹۱.۹ میلیون تومان بود و طی یک سال ۲۴.۴ درصد افزایش یافت. دادههایی که از آگهیهای فروش در یک سامانه ملکی معتبر به دست آمده، تأییدی است بر این عقبماندگی بازار مسکن در مقایسه با دیگر بازارها و حتی نرخ تورم.
نوسانات ماهانه نیز در این بازه چشمگیر بود. خرداد ماه ۱۴۰۳ با افت ۲.۷۵ درصدی قیمت هر متر مربع، بیشترین میزان کاهش را ثبت کرد. در مقابل، اسفندماه با رشد ۸.۴۹ درصدی، بیشترین افزایش قیمت ماهانه را تجربه کرد.
از منظر حجم آگهیهای ملکی، خانههایی با متراژ ۶۰ تا ۷۰ متر بیشترین سهم (۱۳.۹۵ درصد) و واحدهای بالای ۱۹۰ متر کمترین سهم (زیر ۲ درصد) را داشتند. همچنین، بیش از نیمی از آگهیها مربوط به واحدهایی با متراژ کمتر از ۹۰ متر بود؛ نشاندهندهی تمایل بازار به سمت خانههای کوچکتر.
در بازار اجاره، میانگین رهن کامل برای هر واحد مسکونی از حدود ۱.۶ میلیارد تومان در فروردین، به ۲ میلیارد تومان در اسفند رسید. بیشترین افت رهن در شهریور و بیشترین رشد آن در اسفندماه رقم خورد.
طبق آمار یک پلتفرم ملکی، فراوانی آگهیهای فروش در سال ۱۴۰۳ از نظر زمانی و مکانی نیز دارای روندی متنوع بوده است. کمترین تعداد آگهی در فروردین (۵.۵۲ درصد) و بیشترین در مرداد (۱۰.۷۸ درصد) ثبت شد. اردیبهشت با رشد ۶۶.۹۶ درصدی، بیشترین افزایش ماهانه در تعداد آگهیها را تجربه کرد، در حالیکه شهریور با افت ۲۰.۰۲ درصدی، بیشترین کاهش ماهانه را ثبت نمود.
از لحاظ پراکندگی جغرافیایی آگهیهای فروش، منطقه ۴ تهران با سهم ۱۵.۱۷ درصدی بیشترین و منطقه ۱۲ با تنها ۰.۶۷ درصد کمترین سهم را داشتهاند.
قیمتگذاری مناطق نیز تفاوت زیادی را نشان میدهد. گرانترین میانگین قیمت آگهی مربوط به منطقه ۱ و ارزانترین در منطقه ۱۸ ثبت شده است.
در بازار رهن و اجاره، بیشترین تعداد آگهیها به مناطق ۱ و ۲ (در مجموع ۱۶ درصد) و کمترین به مناطق ۹ و ۱۹ اختصاص داشته است. رهن کامل پیشنهادی نیز در منطقه ۱ بالاترین و در منطقه ۱۰ پایینترین رقم را به خود اختصاص داده است.
از نظر نسبت قیمت به اجاره، شاخص P/R که نشاندهنده مدت بازگشت سرمایه از طریق اجاره است، در سال ۱۴۰۳ در شهر تهران به عدد ۲۰.۴۲ رسیده است. این شاخص بیانگر آن است که سرمایهگذار باید بیش از ۲۰ سال منتظر بماند تا سرمایه اولیه خود را از طریق اجارهبها بازپس گیرد.
نکته قابل توجه دیگر در این گزارش، نبود دادههای رسمی از نهادهای آماری کشور از مرداد ۱۴۰۲ تا کنون است. این خلأ آماری باعث شده بازار به سمت نرخگذاریهای دلخواه و گاه غیرواقعی حرکت کند. همین موضوع نقش مهمی در شکلگیری پلتفرمهای تخصصی املاک ایفا کرده است. این سامانهها با حذف نرخهای کاذب، ارائه آمار منطقهای، و ایجاد شفافیت در معاملات، میتوانند در کاهش هرجومرج قیمتی بسیار مؤثر باشند.
بازار مسکن در سال گذشته اگرچه با رکود مواجه بود، اما برخلاف انتظار برخی فعالان سفتهباز، افزایش جهشی قیمت را تجربه نکرد. دلیل آن نیز به نبود ظرفیت خرید در بازار و کاهش شدید تقاضای مؤثر برمیگردد.
در همین راستا، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، کیانوش گودرزی، تاکید میکند که علیرغم افت نرخ ارز، قیمت نهادههای ساختمانی همچنان بالا باقی مانده است. وی بیان داشت: “قیمت ساخت از متری ۱۵ میلیون به ۲۰ میلیون تومان و حتی بیشتر رسیده و نمیتوان انتظار کاهش قیمت مسکن را فقط به نوسانات کوتاهمدت نسبت داد.”
از سوی دیگر، حسن محتشم، عضو هیأت مدیره انجمن انبوهسازان تهران نیز معتقد است که بازار مسکن در حال حاضر در وضعیت بلاتکلیف قرار دارد. او میگوید: “حتی با افت قیمت ارز، بازار واکنش سریع نشان نداد. تقاضای مصرفی نیز به دلیل ضعف قدرت خرید، همچنان در سطح پایین باقی مانده است.”
در مجموع، سال ۱۴۰۳ را میتوان سال عقبنشینی بازار مسکن از رقابت با سایر بازارهای دارایی نامید. بازاری که با وجود پتانسیل بالا، به دلیل نبود تقاضای مؤثر و نبود شفافیت آماری، از رشد بازمانده و در وضعیت رکود تورمی گرفتار شده است.
منبع: ایسنا
