پایگاه خبری عصری نو گزارش میدهد:
در سال ۱۴۰۳، عملکرد بخش تأمین مالی مسکن کشور با رضایتمندی مواجه نبوده است. علیرغم آنکه تسهیلات بانکی بهعنوان یک ابزار مؤثر برای تحریک بازار مسکن در نظر گرفته میشود، اما در سال گذشته، رشد واقعی وامهای خرید، ساخت و جعاله در مقایسه با سال ۱۴۰۲ کاهش یافته است. بهویژه سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی به پایینترین سطح خود در سالهای اخیر رسیده و این امر در نهایت به تشدید رکود در بازار مسکن منجر شده است.
یکی از مشکلات اصلی که باعث شده تسهیلات مسکن نتواند نقش محرک بازار را ایفا کند، کاهش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی است. در حالی که در گذشته، بهویژه در دهههای ۵۰، ۷۰ و ۸۰، تسهیلات بانکی نقش مؤثری در تحریک ساخت و ساز و خرید مسکن ایفا میکرد، امروز با کاهش سهم بخش مسکن از این تسهیلات، وضعیت بهطور قابل توجهی تغییر کرده است. در سال ۱۴۰۳، این سهم به ۵.۴ درصد از کل تسهیلات بانکی رسید، در حالی که در نیمه اول دهه ۸۰ این سهم به حدود ۲۵ درصد میرسید.
با کاهش حجم تسهیلات به بخش مسکن، از یک سو رکود در بخش ساختوساز تشدید شده و از سوی دیگر، حجم معاملات مسکن نیز کاهش یافته است. برای حل این مشکل، برخی تحلیلگران اقتصادی پیشنهاد میکنند که دولت باید سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی را افزایش دهد و در عین حال، سقف وامها را بالا ببرد. علاوه بر این، کاهش تورم و افزایش قدرت خرید مردم نیز از دیگر الزامات برای بازگرداندن کارایی تسهیلات به بخش مسکن است. به این ترتیب، اعطای وامهای خرید به افرادی که قصد پیشخرید واحدهای مسکونی در پروژههای ساخت و ساز دارند، میتواند به کاهش رکود در صنعت ساختمان و معاملات کمک کند.
سهم مسکن از تسهیلات بانکی: سقوط به کف
در سال ۱۴۰۳، مجموع تسهیلات ریالی اعطاشده در تمامی حوزههای اقتصادی کشور به رقم ۷ هزار و ۶۰۰ همت رسید که از این مقدار، ۴۱۳ همت به بخش مسکن اختصاص پیدا کرد. به این ترتیب، سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی کشور به ۵.۴ درصد رسید. این رقم در مقایسه با سالهای گذشته کاهش قابل توجهی داشته است. بهویژه در نیمه اول دهه ۸۰، سهم مسکن از تسهیلات بانکی به ۲۵ درصد میرسید که نشاندهنده توجه ویژهتر به این بخش در آن سالها بود. با کاهش مداوم این سهم در دهه ۹۰ و سالهای اخیر، بخش مسکن در تأمین مالی با چالشهای جدی مواجه شده است. این کاهش سهم، بهویژه در سالهای اخیر، نشاندهنده نوعی «مردودی» برای بخش مسکن در جلب تسهیلات بانکی است.
تسهیلات خرید و ساخت: کاهش واقعی ارزش
در سال ۱۴۰۳، تسهیلات اعطاشده به بخش خرید مسکن رشد اسمی ۸ درصدی را تجربه کرد، اما در محاسبه واقعی با در نظر گرفتن تورم ۲۰ درصدی، این تسهیلات کاهش ۱۲ درصدی را ثبت کرد. بهطور مشابه، تسهیلات تخصیصیافته به بخش ساختوساز با کاهش ۱۰ درصدی در سال ۱۴۰۳ مواجه شد و با توجه به تورم ۳۰ درصدی در این بخش، ارزش واقعی این تسهیلات نسبت به سال قبل ۴۰ درصد کاهش یافت.
در بخش تعمیرات نیز وضعیت بهگونهای بود که تسهیلات پرداختی در سال ۱۴۰۳ به ۱۶ همت رسید که نسبت به سال قبل ۵۰ درصد کاهش داشت. اگر تورم ۳۰ درصدی در بخش تعمیرات را در نظر بگیریم، میتوان گفت که تسهیلات واقعی پرداختشده در این بخش، حدود ۸۰ درصد کاهش یافته است.
چرا تسهیلات بانکی نتوانست بازار مسکن را تحریک کند؟
غلامرضا سلامی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، معتقد است که مشکلات بخش مسکن از جمله رکود در خرید و فروش و ساختوساز به دلیل ناکافی بودن تسهیلات بانکی و عدمتطابق آنها با هزینههای واقعی مسکن است. به گفته او، اگرچه تسهیلات بانکی بهعنوان یک ابزار برای تحریک بازار در نظر گرفته میشود، اما در واقعیت، این وامها نمیتوانند تأثیر چندانی در کاهش رکود یا تحریک خرید خانهها داشته باشند. یکی از دلایل این موضوع، افزایش قابل توجه قیمت مسکن در مقایسه با سطح تسهیلات ارائهشده است. بنابراین، حتی اگر مبلغ وامها افزایش یابد، باز هم برای بسیاری از متقاضیان، بازپرداخت اقساط غیرممکن خواهد بود.
راهکارهای پیشنهادی برای حل مشکلات مسکن
برای رفع این چالشها، سلامی پیشنهاد میکند که دولت باید به جای افزایش صرف تسهیلات، به دنبال اصلاح شیوههای اعطای این تسهیلات باشد. یکی از این اصلاحات میتواند اعطای وامهای دومنظوره باشد که بهطور همزمان برای خرید و ساخت مسکن قابل استفاده باشند. این نوع وام میتواند به سازندگان این امکان را بدهد که پروژههای خود را با استفاده از منابع مالی مناسب پیش ببرند و از طرفی، به خریداران نیز کمک کند تا در خرید خانههای جدید مشارکت داشته باشند.
سلامی همچنین اشاره میکند که دولت میتواند با حمایت از روشهای پیشفروش و تأمین زمین، هزینههای ساختوساز را کاهش دهد و از طرفی به توسعه پروژههای جدید مسکونی کمک کند. در این شرایط، زمین میتواند به رایگان در اختیار سازندگان قرار گیرد و دولت پس از گذشت مدتزمان طولانی و با توجه به نرخ تورم، از خریداران بابت هزینههای ساخت زمین، اقساطی دریافت کند. این روش میتواند منابع مالی دولت را حفظ کرده و بدون تحمیل فشار زیاد به خریداران، تأمین مالی پروژهها را تسهیل کند.
در نهایت، حل بحران رکود مسکن نیازمند تدابیر بلندمدت و کارشناسی است که از رویکردهای هیجانی و موقتی فراتر برود.
منبع: دنیای اقتصاد
