کاهش تدریجی نرخ دلار و نوسانات اخیر بازار ارز، نسیم ملایمی از امید را به فضای روانی اقتصاد کشور دمیده است. برخی از فعالان و تحلیلگران اقتصادی بر این باورند که اگر روند نزولی قیمت ارز ادامه پیدا کند و گفتگوهای دیپلماتیک میان ایران و آمریکا به نتایج ملموسی برسد، میتوان انتظار تغییراتی محسوس را در برخی بازارهای اثرپذیر از سیاست خارجی، از جمله بازار مسکن داشت.
اقتصاد
در شرایطی که طی ماههای گذشته بازار ملک تحت تأثیر عوامل مختلفی چون کاهش توان خرید، رشد هزینههای ساخت، و فضای بیاعتمادی به آینده در وضعیت رکود تورمی قرار گرفته بود، اکنون برخی سناریوهای محتمل در صورت تداوم آرامش نسبی در بازار ارز و مذاکرات سیاسی، بار دیگر نگاهها را به سمت بازآفرینی تعادل در بازار ملک جلب کرده است.
با توجه به تحولات اخیر در سیاست خارجی و احتمال تداوم کاهش نرخ ارز، بسیاری از فعالان بازار و مردم این سؤال را مطرح میکنند که آیا ریزش قیمت دلار میتواند منجر به کاهش قیمت مسکن نیز شود؟ پاسخ به این پرسش نیازمند بررسی چندین متغیر مهم اقتصادی، روانی و ساختاری در بازار ملک است. در ادامه، به بررسی این سناریوها و پیامدهای احتمالی ادامه کاهش نرخ دلار بر بازار مسکن خواهیم پرداخت.
مسکن به عنوان یک دارایی سرمایهای، معمولاً در مسیر کلی تورم و قیمت ارز حرکت میکند. زمانی که نرخ دلار افزایش مییابد، هزینه ساختوساز به دلیل وارداتی بودن بخش زیادی از مصالح، مانند آهن، سیمان، آسانسور، تأسیسات و تجهیزات جانبی بالا میرود. همچنین افزایش دلار، افزایش انتظارات تورمی را در پی دارد که خود، موجی از رشد قیمتها در بازارهای موازی (مانند مسکن، خودرو، طلا و بورس) به دنبال دارد.
اما در صورت کاهش نرخ ارز، بر خلاف رشد آن، واکنش بازار مسکن معمولاً با تاخیر و کندی همراه است؛ چرا که از یک سو فروشندگان حاضر به کاهش فوری قیمت نیستند و از سمت دیگر قیمت مصالح به آسانی کاهش پیدا نمی کند. لازم به ذکر است که جو روانی بازار نیز به تثبیت در شرایط ارزی نیاز مبرمی دارد.
یکی از اثرات مستقیم ریزش نرخ دلار، تشدید رکود در بازار مسکن است. به این معنا که در کوتاهمدت، نهتنها قیمتها کاهش چندانی نمییابند، بلکه خرید و فروش نیز با احتیاط بیشتری انجام میشود. خریداران، در انتظار کاهش بیشتر قیمت میمانند و فروشندگان، حاضر به پذیرش افت ارزش دارایی خود نیستند.
در چنین فضایی، آنچه بیشتر مشاهده میشود، کاهش حجم معاملات و فریز شدن بازار است، نه ریزش قیمتها.
قیمتهای صوری و نبود معاملات واقعی
در بازار مسکن ایران، بخش بزرگی از قیمتها در فایلهای فروش، صوری و بر اساس انتظارات ذهنی مالکان تنظیم میشود، نه براساس منطق عرضه و تقاضا. بنابراین در مقاطع کاهش نرخ ارز نیز، فایلهای فروش با قیمت بالا باقی میمانند، هرچند خریداران واقعی برای آن قیمتها حاضر به معامله نیستند. این امر باعث میشود که قیمت اسمی کاهشی نشود و قیمت واقعی (در معاملات نادر) کاهش پیدا کند؛ در نتیجه رکود در بازار عمق بیشتری یابد.
در صورتی که ریزش نرخ دلار با ثبات سیاسی و امید به آینده اقتصادی همراه شود، ممکن است سرمایهگذاران به جای پارک سرمایه در ملک، به سمت بازارهای مولدتر مانند بورس یا تولید کوچ کنند. این سناریو میتواند در بلندمدت، فشار تقاضا در بازار ملک را کاهش دهد و زمینهساز تعدیل قیمتها شود.
همچنین هزینههای ساختوساز در صورت کاهش قیمت ارز، ممکن است در برخی حوزهها مانند مصالح وارداتی کاهش پیدا کند که میتواند مشوقی برای عرضه بیشتر در بازار باشد.
کاهش نرخ دلار اگر پایدار و توأم با اصلاحات اقتصادی باشد، میتواند در بلندمدت زمینهساز کاهش قیمت مسکن شود، بهویژه اگر با افزایش عرضه و کاهش تقاضای سرمایهای همراه شود. با این حال، در کوتاهمدت، بازار مسکن عمدتاً به رکود بیشتر میرود تا کاهش قیمتی چشمگیر. بازار مسکن ایران به دلیل ساختار ناکارآمد، قیمتگذاری ذهنی، کمبود عرضه واقعی، و سیاستگذاریهای ناپایدار، واکنش کند و پیچیدهای به تغییرات ارزی دارد و تنها با ترکیبی از سیاستهای حمایتی مؤثر، میتوان به کاهش واقعی قیمتها امیدوار بود.
سخن آخر
اگر توافق نهایی میان ایران و آمریکا حاصل شود، بازار ارز نخستین جایی خواهد بود که واکنش نشان میدهد و احتمال افت قیمت دلار بسیار زیاد است. این کاهش نرخ ارز میتواند به شکل مستقیم و غیرمستقیم بازار مسکن را تحت تأثیر قرار دهد.
در کوتاهمدت، بازار مسکن احتمالاً در وضعیت رکودی باقی خواهد ماند، چرا که فروشندگان به دلیل چشمانداز کاهش بیشتر قیمت، از معاملات دست میکشند و خریداران نیز منتظر ریزش قیمتها میمانند. اما در بازه میانمدت، یعنی حدود ۳ تا ۹ ماه پس از توافق، در صورت تثبیت شرایط سیاسی و اقتصادی، احتمال کاهش حدود ۱۰ تا ۲۰ درصدی قیمت مسکن وجود دارد.
البته شدت این کاهش بستگی زیادی به تداوم روند نزولی ارز، کنترل انتظارات تورمی، و نیز نحوه سیاستگذاری دولت در حوزه مسکن دارد. اگر دولت بتواند همزمان با کاهش تنشهای سیاسی، تورم را کنترل و بر سیاستهای عرضه زمین و تسهیلات نظارت جدی داشته باشد، کاهش قیمت مسکن محتملتر خواهد بود. در غیر این صورت، این کاهش ممکن است موقتی و شکننده باشد.
منبع: گسترش نیوز
