عصری نو-بررسیها نشان میدهد خانوارهای تهرانی در سال ۱۴۰۳ بیش از ۵۷ درصد از درآمد خود را صرف هزینه مسکن کردهاند؛ رقمی بیسابقه در بودجه خانوار که بالاتر از میانگین کشوری (۴۴ درصد) است. پس از تهران، استانهای البرز و فارس در رتبههای بعدی بیشترین سهم هزینه مسکن قرار دارند.
بازار مسکن ایران این روزها با تغییرات شگرفی مواجه شده است. طبق تازهترین آمار، قیمت ساخت مسکن بدون زمین در تهران به متری ۳۰ میلیون تومان رسیده است که شامل ۲۵ میلیون هزینه ساخت و ۵ میلیون هزینه خدماترسان است.
این موضوع نه تنها توان خرید مردم را تحت فشار قرار داده، بلکه بخش خصوصی را به بازیگر اصلی در نهضت ملی مسکن تبدیل کرده است. دولت چهاردهم با اصلاح سیاستهای گذشته و پرهیز از عددسازی، تلاش کرده است مسیر واقعی خانهدار شدن مردم را فراهم کند.
تحلیل این اعداد و بررسی نقش بخش خصوصی، تورم و هزینههای دولتی در ساخت مسکن نشان میدهد که آینده بازار مسکن به تعامل هوشمندانه دولت و بخش خصوصی بستگی دارد و اصلاح قوانین مالیاتی و خدمات مهندسی میتواند تحولی بزرگ ایجاد کند.
هزینه واقعی ساخت مسکن در تهران
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوهسازان، اعلام کرد که هزینه ساخت مسکن بدون لحاظ قیمت زمین شامل دو بخش است:
- هزینههای ساخت و ساز: برای ساختمانهای پنج طبقه در تهران، هزینه ساخت هر متر مربع حدود ۲۵ میلیون تومان است.
- هزینههای خدماترسان و دستگاههای عمومی: سازمان نظام مهندسی، بیمه، مالیات و ادارات، هر متر مربع حدود ۵ میلیون تومان هزینه دارند.
جمع کل هزینه ساخت مسکن بدون زمین: ۳۰ میلیون تومان
هزینه ساخت ساختمان لاکچری: حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد اضافه میشود
| نوع ساختمان | هزینه ساخت (میلیون تومان) | هزینه خدماترسان (میلیون تومان) | جمع کل (میلیون تومان) |
|---|---|---|---|
| استاندارد | ۲۵ | ۵ | ۳۰ |
| لاکچری | ۲۵ + ۳۰٪ تا ۴۰٪ | ۵ | ۳۹ تا ۴۲ |
ناکامی طرح نهضت ملی مسکن در دولت قبل
پورحاجت با انتقاد از دولت قبل گفت: «فعالان اصلی حوزه تولید و عرضه مسکن کنار گذاشته شدند. بدون درس گرفتن از تجربه ناموفق مسکن مهر، تصور میکردند با عددسازی و اعلام اینکه ۲.۶ میلیون مسکن ساخته شده یا با واگذاری به دستگاههای دولتی سالیانه یک میلیون مسکن بسازند، مشکل حل میشود.»
- سهم بخش خصوصی در این طرح عملاً نادیده گرفته شد.
- بعد از سه سال، مشخص شد رویه مسکن دولتی به خانهدار شدن مردم منجر نمیشود و عدد ۲.۶ میلیون مسکن صرفاً روی کاغذ باقی ماند.
نقش دولت چهاردهم و اصلاح مسیر
با آغاز دولت چهاردهم:
- فعالیتها بدون ایجاد تعهد غیرواقعی شروع شد.
- طی سه سال گذشته حدود ۸۰۰ هزار نفر در طرح نهضت ملی مسکن واریز وجه داشتند.
- بانکها به کمتر از نصف این تعداد وام پرداخت کردند.
- در بعضی استانها، بخش خصوصی واقعی موفق به ساخت شد.
ظرفیتها و تعهدات بخش خصوصی
پورحاجت تأکید کرد:
- بخش خصوصی متعهد است و به تعهداتش عمل میکند.
- سرمایه بخش خصوصی تنها مالی نیست، بلکه تخصص و ساختار فنی نیز دارد.
- تجربه مسکن مهر نشان داد مداخله مستقیم دولت باعث طولانی شدن پروژهها میشود.
کاهش تولید مسکن در سالهای اخیر
قبل از سال ۱۳۹۲، بخش خصوصی سالانه ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار واحد مسکونی بدون مداخله دولت تولید میکرد. این عدد در سال ۱۴۰۳ به ۴۵۰ هزار واحد کاهش یافت.
| سال | تعداد واحدهای تولید شده (هزار واحد) |
|---|---|
| قبل ۱۳۹۲ | ۶۰۰ تا ۷۰۰ |
| ۱۴۰۳ | ۴۵۰ |
- صدور پروانه به معنای پایان عملیات ساختمانی نیست.
- اصلاح قوانین پیشفروش، هزینههای نظام مهندسی و تامین اجتماعی ضروری است.
