عصری نو – شهریار شقاقی، کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن و شهرسازی، در گفتگو با خبرنگار «عصری نو» درباره وضعیت اخیر بازار مصالح ساختمانی و تأثیر آن بر قیمت مسکن اظهار کرد: شرایط بازار تا حد زیادی به وضعیت تولید در صنایع بالادستی بستگی دارد. در حال حاضر گفته میشود برخی کارخانههای فولادسازی با حدود ۳۰ درصد ظرفیت فعالیت میکنند. طبیعی است اگر چنین وضعیتی ادامه پیدا کند و تولید با مشکل مواجه شود، ممکن است در تأمین برخی مصالح مانند فولاد، تیرآهن، امدیاف و سایر مواد اولیه محدودیت ایجاد شود و در نتیجه قیمتها افزایش یابد.
وی افزود: با این حال آنچه اکنون در بازار مشاهده میشود بیش از آنکه مبتنی بر واقعیتهای تولید باشد، تحت تأثیر شنیدهها و فضای روانی بازار است. به عنوان مثال گفته میشود کارخانههایی مانند فولاد مبارکه اصفهان یا فولاد خوزستان با مشکل مواجه شدهاند، در حالی که چرخه تولید هنوز متوقف نشده است و نمیتوان گفت مصالح در بازار وجود ندارد. بنابراین بخشی از افزایش قیمتها جنبه احساسی دارد.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: در چنین شرایطی معمولاً دلالان نقش پررنگی در تعیین قیمتها دارند. اگر خریداران بتوانند مستقیماً از کارخانهها خرید کنند، معمولاً قیمتها منطقیتر و مناسبتر خواهد بود، اما زمانی که بازار در اختیار واسطهها قرار میگیرد، نرخها به شکل قابل توجهی افزایش پیدا میکند.
شقاقی در ادامه با اشاره به روند قیمتی مسکن در سالهای اخیر گفت: بازار مسکن در دو تا سه سال گذشته نوعی رکود را تجربه کرده و در مقایسه با بسیاری از کالاهای دیگر افزایش قیمت کمتری داشته است. برای مثال اگر قیمت برخی کالاهای اساسی مانند روغن را بررسی کنیم، میبینیم حدود ۳۵۰ درصد افزایش داشته و قیمت گوشت نیز حدود ۱۷۰ درصد رشد کرده است. در حالی که در همین بازه زمانی، قیمت مسکن چنین افزایشی نداشته است.
نباید انتظار ریزش ۴۰ درصدی قیمت مسکن را داشت
وی اضافه کرد: در حال حاضر قیمت مسکن به صورت ناگهانی با رشد قابل توجهی مواجه شده است. البته بخشی از این افزایش نیازمند تعدیل است، اما به نظر میرسد قیمتهایی که اکنون در بازار مطرح میشود تا حدی احساسی و حبابی باشد. این احتمال وجود دارد که در ماههای آینده و با ترمیم وضعیت تولید کارخانهها و افزایش عرضه مصالح در بازار، قیمتها تا حدودی کاهش پیدا کند.
این تحلیلگر بازار مسکن تصریح کرد: البته نباید انتظار داشت قیمتها به شکل شدید کاهش یابد. برای مثال اگر قیمتها دو برابر شده باشند، ممکن است حدود ۲۰ درصد اصلاح شوند، اما کاهش ۴۰ درصدی یا بیشتر واقعبینانه نیست. به بیان دیگر بخش عمده افزایش قیمتها تثبیت خواهد شد، زیرا در مقایسه با بسیاری از کالاها حتی مواد غذایی، قیمت مسکن در سالهای گذشته پایینتر از سطح واقعی خود قرار داشت.
شقاقی در ادامه درباره وضعیت بازار اجاره نیز گفت: متأسفانه بازار اجاره تا حد زیادی تابع نرخ تورم است. مالکان معمولاً ابتدا نرخ تورم را مبنا قرار میدهند و حتی در بسیاری از موارد تمایل دارند اجارهبها را بالاتر از نرخ تورم افزایش دهند. به عنوان نمونه زمانی که در اخبار از تورم نقطهای حدود ۷۳ درصد صحبت میشود، بسیاری از مالکان همین میزان را به عنوان مبنای افزایش اجاره در نظر میگیرند، زیرا معتقدند نباید ملک خود را پایینتر از نرخ تورم اجاره دهند.
بازار اجاره مستقیماً از تورم فرمان میگیرد
وی افزود: البته در نهایت این عرضه و تقاضای بازار است که قیمتها را تعیین میکند. مالک ممکن است رقمی را در ذهن خود داشته باشد و در ابتدا همان رقم را پیشنهاد دهد، اما اگر مستأجری با آن قیمت پیدا نشود، ممکن است تا حدودی از آن عقبنشینی کند. بنابراین شرایط اقتصادی جامعه و وضعیت مالی افراد نقش مهمی در تعیین رقم نهایی اجاره دارد.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: با این حال بررسی میانگینهای بازار در سالهای گذشته نشان میدهد که معمولاً نرخ رشد اجارهبها تقریباً همسطح با نرخ تورم حرکت کرده و در برخی موارد حتی از آن نیز فراتر رفته است.
شقاقی در پایان با اشاره به شرایط کلی کشور گفت: در حال حاضر در وضعیت خاص و حساسی قرار داریم و پیشبینی دقیق آینده بسیار دشوار است. با این حال تجربههای گذشته نشان میدهد که در شرایط جنگی معمولاً قیمت مسکن کاهش پیدا میکند، زیرا برخی افراد برای خروج از شرایط موجود حاضر میشوند ملک خود را حتی زیر قیمت بازار بفروشند.
وی افزود: نکته جالب در شرایط اخیر این بود که برخلاف برخی پیشبینیها، مردم ایران کشور را ترک نکردند. حتی گزارشهایی وجود داشت مبنی بر اینکه برخی کشورها مانند ترکیه خود را برای ورود احتمالی آوارگان ایرانی آماده کرده بودند، اما در عمل چنین اتفاقی رخ نداد. مردم در کشور خود ماندند و حتی برخی از ایرانیان خارج از کشور نیز در این شرایط به ایران بازگشتند تا در کنار خانوادههای خود باشند.
