عصری نو – مسعود نجفی، کارشناس حوزه مسکن با اشاره به وضعیت کنونی بازار به خبرنگار عصری نو گفت: بازار مسکن در حال حاضر در وضعیتی مبهم و سردرگم قرار دارد؛ بهگونهای که نه جامعه، نه متقاضیان، و نه حتی انبوهسازان، تکلیف روشنی با این بازار ندارند. عرضه و تقاضا نیز شرایط خاص و غیرشفافی پیدا کرده است.
وی افزود: معضل اصلی مسکن در اقتصاد ایران، یک بیماری مزمن و ریشهدار است که از ابتدا وجود داشته و اگر با همین روند ادامه پیدا کند، هرگز درمان نخواهد شد. این بیماری آن است که مسکن در کشور ما به یک کالای سرمایهای تبدیل شده است. تا زمانی که مسکن کالای سرمایهای باشد، نه مردم روی آرامش خواهند دید و نه جامعه. همواره شاهد تنش، استرس و نوسانات شدید در بازار مسکن خواهیم بود.
این کارشناس مسکن تصریح کرد: تنها راه ایجاد آرامش پایدار در بازار مسکن، خروج این کالا از وضعیت سرمایهای است؛ امری که با سیاستگذاریهای درست و کاملاً قابل اجرا امکانپذیر است. در صورت تحقق این سیاستها، هم جامعه به آرامش نسبی میرسد، هم اقتصاد کشور متعادلتر میشود و هم نیازمندان واقعی مسکن تا حد زیادی از فشار خارج خواهند شد. نتیجه نهایی، شکلگیری یک فضای باثبات در حوزه مسکن خواهد بود.
نجفی با اشاره به وضعیت فعلی بازارهای موازی گفت: در شرایط کنونی، مسکن همچنان با نگاه سرمایهگذاری دیده میشود. زمانی که مردم میبینند بازارهایی مانند دلار و طلا با رشدهای شدید و غیرمنطقی مواجه میشوند، سرمایههای خرد و سرگردان به این بازارها هجوم میبرند. اگر این بازارها به ثبات نسبی برسند و سود مورد انتظار را تأمین نکنند، این نقدینگی ابتدا به بازار خودرو و در نهایت به بازار مسکن منتقل میشود.
ورود نقدینگی به بازار مسکن در نهایت به تورم منجر خواهد شد
وی ادامه داد: ورود نقدینگی به بازار مسکن اگرچه ممکن است این بازار را از رکود خارج کند، اما در نهایت به تورم منجر خواهد شد. تجربه نشان داده است که ما بارها گرفتار پدیدههای پیچیدهای مانند رکود تورمی شدهایم که آثار مخرب آن همچنان پابرجاست.
این کارشناس حوزه شهرسازی درباره رابطه قیمت مسکن و مصالح ساختمانی اظهار کرد: برخلاف تصور عمومی، قیمت مسکن در ایران الزاماً تابع مستقیم افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیست. بارها مشاهده شده که قیمت مصالح افزایش یافته، اما قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است. دلیل این موضوع، محدودیت توان اقتصادی جامعه و کاهش ظرفیت نقدینگی برای پذیرش قیمتهای نجومی است.
نجفی پیشبینی خود از آینده بازار مسکن را اینگونه بیان کرد: به نظر میرسد قیمت مسکن افزایش خواهد یافت، اما این افزایش مانند دورههای گذشته جهشی و ناگهانی نخواهد بود. شیب رشد قیمتها ملایم خواهد بود. برای مثال، شاهد آن نخواهیم بود که قیمت هر متر مسکن در یک منطقه از تهران طی چند ماه از ۲۰۰ میلیون تومان به ۲۵۰ یا ۲۸۰ میلیون تومان برسد.
قیمت مسکن افزایش نیابد، فشار آن به بازار اجاره منتقل میشود
وی افزود: در حال حاضر، بازار مسکن تهران در رکود شدید قرار دارد، اگرچه در برخی شهرها بهویژه شهرهای شمالی کشور شرایط متفاوت و تا حدی همراه با رونق است. با این حال، در تهران عوامل متعددی موجب تشدید رکود شدهاند.
این کارشناس مسکن تأکید کرد: تجربه نشان داده هرگاه قیمت مسکن نتواند افزایش یابد، فشار مستقیم آن به بازار اجاره منتقل میشود. در چنین شرایطی، مالکان برای جبران، اجارهبها را با ضریب سنگین افزایش میدهند و فشار مضاعفی بر مستأجران وارد میشود.
نجفی با انتقاد از عملکرد دولتهای گذشته در حوزه مسکن گفت: معضل مسکن در کشور ما نیازمند حل ریشهای است. متأسفانه در برخی دولتها اساساً ارادهای جدی برای حل این مشکل وجود نداشته است. نمونه آن، اظهارات وزیر وقت راه و شهرسازی در دولت یازدهم بود که عدم ساخت حتی یک واحد مسکونی را بهعنوان افتخار مطرح کرد.
وی اظهار امیدواری کرد: امیدواریم در دولت فعلی، چنین رویکردی تکرار نشود و با یک همت جمعی، مسئله مسکن بهصورت اصولی حلوفصل شود؛ در غیر این صورت، نوسانات شدید و تلاطمهای پیدرپی همچنان ادامه خواهد داشت.
با خروج زمین و مسکن از چرخه سوداگری، قیمتها کاهش مییابد
این کارشناس شهرسازی در ادامه با اشاره به تجربه «مسکن مهر» گفت: طرح مسکن مهر دارای نقاط قوت و ضعف بود. اشکال اصلی آن، ساختوساز در مناطقی فاقد زیرساختهای لازم بود. در بسیاری از کشورها، ابتدا زیرساختهایی مانند مدرسه، بیمارستان، خدمات شهری و حملونقل ایجاد میشود و سپس ساخت مسکن انجام میگیرد؛ اما در مسکن مهر این روند معکوس شد.
نجفی ادامه داد: کیفیت پایین ساخت، نبود نظارت کافی، و فقدان خدمات شهری موجب شد بسیاری از متقاضیان واقعی تمایلی به سکونت در این واحدها نداشته باشند. در نتیجه، این مناطق به دست واسطهها افتاد و بعضاً کاربریهای نامناسب پیدا کرد.
وی راهکار اصلی حل بحران مسکن را توسعه افقی شهرها دانست و گفت: نمونه موفق این الگو را میتوان در شهر یزد مشاهده کرد؛ شهری که بهصورت افقی توسعه یافته و با حفظ هویت بومی و معماری ایرانی ـ اسلامی، قیمتهای متعادلتری دارد و کمتر دچار تلاطم شده است.
این کارشناس مسکن افزود: تمرکز بر بلندمرتبهسازی افراطی، همانند آنچه در تهران رخ داده، یکی از غلطترین سیاستها بوده است. این رویکرد مشکلاتی نظیر ترافیک، آلودگی، تمرکز خدمات و نارضایتی عمومی را به همراه دارد.
نجفی خاطرنشان کرد: کشور ما با کمبود زمین مواجه نیست. اگر شهرها بهصورت افقی گسترش یابند و خدمات و مراکز اداری بهصورت متوازن در سطح شهر توزیع شوند، هم از تمرکز بیرویه جلوگیری میشود و هم زمین دیگر به کالای سرمایهای تبدیل نخواهد شد.
وی در پایان تأکید کرد: با خروج زمین و مسکن از چرخه سوداگری، قیمتها بهطور طبیعی کاهش مییابد و بازار به ثبات میرسد. تنها در این صورت است که میتوان امیدوار بود بحران مزمن مسکن در کشور برای همیشه مهار شود.
